香港最有价值的购物街之一罗素街的租金跌至12年来的最低水平

记者：黄山

编者：周卓然

香港零售商的转型迫在眉睫，严重依赖内地游客在香港消费的模式已不再可持续。

香港铜锣湾。来源：集成电路照片

香港最有价值地段罗素街的租金正跌至12年来的最低水平。根据戴德梁行的数据，2020年第一季度，香港铜锣湾这条著名的时尚奢侈品商店街的租金较去年同期下降了27%。

在过去的十年里，罗素街曾经是世界上最贵的街区之一。罗素街(Russell Street)位于香港的核心商业区铜锣湾(Causeway Bay)，还有著名的香港时代广场(Hong Kong Times Square)，时尚和高端奢侈品牌聚集在这里。罗素街因此成为香港客流量最大、零售量最高的购物街之一。根据戴德梁行的数据，罗素街在2009年、2012年、2013年和2018年四次赢得全球最贵商店。

香港时代广场。来源：集成电路照片

然而，罗素街的价值也受到挑战，因为新流行的肺炎对香港零售业造成巨大打击。今年第一季度，罗素街的平均租金降至每平方英尺2000美元，比2013年的峰值低三分之一。

自今年新一轮肺炎疫情爆发以来，虽然香港政府没有要求零售商关闭店铺，但很多零售品牌和商户已经调整了香港店铺的业务市场，或干脆关闭了部分店铺。与此同时，中国内地居民与家人的隔离减少了出境旅游，这也导致香港零售业第一季度零售额大幅下降。

据香港特别行政区政府统计部门统计，2020年第一季度零售额同比下降35%，为有记录以来最大单季降幅。

仲量联行大中华区研究部主管黄智慧对interface fashion表示，从去年年初到今年5月，中美贸易摩擦和香港当地的社交活动导致香港零售市场进一步走弱，零售商开设新店的意愿下降。然而，随着新皇冠流行病的爆发，“导致一些品牌收缩业务，商店的租金也将下降。”

今年2月，意大利奢侈品牌普拉达关闭了其在罗素街2000广场的最大商店。普拉达去年9月宣布，将在原定于2020年6月到期的7年租约到期后关闭该店。然而，由于新皇冠流行病的影响，普拉达将关闭时间提前了整整四个月。

普拉达在香港举办活动。来源：集成电路照片

法国奢侈品牌路易威登也计划今年晚些时候关闭其在时代广场的旗舰店，因为其645，100美元的月租金太高。

“去年年底，罗素街有一家店铺空置，而今年第一季度有两家店铺空置。然而，据我们所知，空置的店铺都是在疫情爆发前决定不再续租的店铺。”黄智慧对界面时尚表示，“目前还没有看到关闭或退出趋势。”

仲量联行认为，与同一地区的其他主要购物街相比，罗素街并不是最空置的。罗素街并不是唯一租金下降的地方。

香港时代广场外。来源：集成电路照片

根据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)的数据，香港主要商业街和购物中心的租金在第一季度出现不同程度的大幅下降，同比降幅在31%至44%之间。在这些地区，零售店老板表现出更大的灵活性，第一季度同比下降14%。

然而，即便如此，零售品牌仍感受到巨大的租金压力。拉珀拉、蒂芙尼公司.像克洛伊这样的奢侈品牌都在缩减他们在香港的店铺。

今年4月，意大利奢侈品牌华伦天奴(Valentino)关闭了其在香港海港城市的双层旗舰店。尽管为了应对这种流行病，海港城市自2月份以来已经主动将商户租金降低了50%，但华伦天奴以三年租约到期为由关闭了商店。

接口时尚此前报道称，香港零售管理协会(以下简称“香港零售管理协会”)4月16日发布调查报告称，由于新皇冠疫情的影响，今年2月至5月，香港零售业将关闭至少5200家店铺，10400人将失业。香港物业管理协会呼吁香港商铺业主遵守香港特别行政区政府的租金减免率，在至少6个月内至少减免75%的租金，或仅按照营业额至少减免6个月的租金。

香港零售业绩的持续下滑以及香港核心购物区租金的下降，似乎表明香港正在远离“购物天堂”的称号。2003年非典之后，受优惠政策和大陆居民赴港自由旅行的影响，香港曾迎来零售业的黄金十年。

根据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)的数据，2002年至2018年间，香港的零售总额增长了逾174%，是这个数字的两倍多。与此同时，香港零售业越来越依赖中国内地游客。中国大陆游客的零售消费在香港的总零售额中增长了两倍。2019年，中国内地游客将消费香港零售总额的29%，而2002年仅为10%。

然而，自去年以来，在香港持续了几个月的社交活动，以及2020年初爆发的新皇冠疫情所造成的旅行限制，都对香港零售业产生了巨大影响。在路易威登2019年第三季度收益大会上，集团首席财务官让-雅克圭尼(Jean-Jacques Guony)表示，“我们相信，未来几年，香港将不再是一个强大的商业中心。”

来源：集成电路照片

2020年香港零售业何时会反弹？第一太平戴维斯(First Pacific Davis)在一份市场分析报告中表示，零售消费需求(即中国内地消费者何时会回归)尚不清楚。

然而，现在是香港零售商调整业务战略的时候了。仲量联行香港商场负责人唐对界面时尚记者表示：“这种流行病使得网上购物在香港很受欢迎。因此，零售商不仅要注重产品销售，还要将实体店与网上销售平台相结合，以任何方式、任何时间、任何地点满足消费者的需求，提供类似实体店的购物体验。开发商拥有的购物中心还应该加强网上购物无法提供的消费体验，以吸引人们。此外，零售商应利用在线平台的大数据来调整产品和商店的布局，并在位于不同地点的商店中推出更适合当地消费者的产品。零售商可以更多地考虑在邻近居民区的社区购物中心拓展业务，因为这类购物中心的人流是有保障的，消费者有更高的消费能力。”

“过去，高端品牌在香港的核心购物区最为活跃。后来，随着消费模式的改变，闪光时尚和运动品牌变得最活跃。预计未来电信技术产业和生活方式商家的扩张步伐将最为活跃。”