揭秘上海3336旧洋房交易动辄值数十亿 买家爱买全产权

原标题：以上亿美元展示上海3336栋老式洋房的价值。买家只喜欢买整栋房子

资料来源：陈至，《21世纪经济报道》

[上海老洋房指南]

上海所谓的老房子主要是建于1840年至1949年间的单幢别墅。它们有着不同的建筑风格，承载着上海文化的精髓，有着100年的历史。甚至许多老房子都见证了100年前上海海滩的传奇，使它们具有极强的文化遗产和投资价值。

旧洋房“无市场价值”背后的深层原因不一定是可交易房源稀缺，而是富人越来越不愿意“展示财富”，导致旧洋房交易的隐私要求突然增加。

然而，毕竟，这些古老的洋房不仅是时代赋予的建筑经典，也体现了上海人文精神的精髓。《21世纪经济报道》私人银行周刊的本期“上海老洋房”报道说，它希望与读者分享这些经典作品是如何被提炼、修复和及时传承的。

“有很多富人想买，只有少数老房子可以卖。”一位参与老别墅交易的律师向记者透露。

从去年开始，他接触了许多对投资上海老洋房感兴趣的富人。他们中的大部分人来这里是因为旧洋房的稀缺和保存其资产的潜力。

然而，这些富人一时冲动，回到——，因为上海的老房子太少了，卖不出去。

据统计，目前上海有4000多栋旧洋房，其中90%以上为国有(只出租不出售)。只有大约250栋旧洋房拥有私有产权，其中只有50多栋拥有明确的产权，并且维修良好。

正是这种稀缺性使得上海老房子的价值居高不下。例如，凤阳路288弄338号的英大厦，是上海房地产大亨英子云在20世纪初用10.2万银元建造的一座四层洋房。三年前，英大厦的继承人出价3.8亿元出售，因为他年事已高，无力维持。现在这座老别墅仍然没有新主人。

在他看来，旧洋房“无市场价值”现状背后的深层原因不一定是可交易房的稀缺，而是富人越来越不愿意“展示自己的财富”，这导致了旧洋房交易的隐私要求突然增加。

“无市场价格”的老式洋房交易

上海所谓的老房子主要是建于1840年至1949年间的单幢别墅。它们有着不同的建筑风格，承载着上海文化的精髓，有着100年的历史。甚至许多老房子都见证了100年前上海海滩的传奇，使它们具有极强的文化遗产和投资价值。

目前，上海的汾阳路、太原路、豫园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是洋房最集中的地区，面积250-450平方米，花园面积100-400平方米。

参与交易的律师向记者透露，早在2006年，上海就曾出现过投资老洋房的热潮。那一年的第二季度，卖出了50多套房子，其中7套价值超过1亿元。其中最著名的是著名建筑设计师胡迪克的处女作，位于聚路886号的——旧洋房，总建筑面积375平方米，花园面积500平方米，总价1.25亿元，单价40万元/平方米。

从那以后，旧洋房的价格基本上保持上升趋势，现在大多数旧洋房的市场价格在1亿元左右他告诉记者。长期以来，上海旧洋房的市场估价与商品房的市场估价完全不同。老别墅的估价主要取决于位置、胡同环境和花园面积，以及上海海滩的传说和文化背景。此外，老别墅的报价是基于建筑面积，而不是房子的建筑面积。许多古老的福雷

记者从多种渠道了解到，2006年前后的外国旧房买家主要是海外华人和港澳台大亨。然而，随着这些年中国财富的急剧增长，老洋房的主要买家现在已经成为私人企业家和上市公司的创始人。

此外，这些中国富人特别喜欢整栋旧别墅的产权他告诉记者。因此，他不得不花费大量精力来推销一套老式洋房。原因是，由于历史的原因，大部分旧洋房目前居住着多个住户，所以他只能代表潜在的买家，与这些住户逐一谈判购买所有业主的产权或使用权，从而完成整个旧洋房的住宅产权交易。

“几年前，一个富人看中了位于高安路的一栋洋房，要价5000多万元。为了便于交易，相关团队花了半年多时间与10多个家庭进行谈判，最终让他们同意出售该房屋的产权或使用权，并最终让买方购买旧洋房的全部产权。”他回忆道。后来，一些老洋房的销售机构觉得相关的沟通工作过于复杂。相反，他们只出售那些产权清晰(单身户主)且维修良好的旧洋房，导致旧洋房供应急剧下降，进一步推高了旧洋房的价格。

他坦率地说，他不愿意帮助富人说服房客一个一个地同意出售老房子的产权，因为他发现这些房客所报的价格“随着老房子的价格上涨”例如，一些家庭直接提出估算市中心同一区域的大型房屋的价值，作为他们“搬迁”的条件，这让潜在的买家觉得实际购买成本可能比旧洋房市场的报价高出数千万元。

"这也是旧洋房交易没有市场的一个重要原因."他坦言，毕竟，这座老别墅目前的价值往往在数亿美元左右。如果实际交易价格远远高于市场价值，富人会觉得保留老别墅价值的魅力会大大降低，投资热情也会减弱。

资产保护和品牌推广

旧洋房里“一栋房子难找”，这也让许多投资旧洋房的富人变得富有。

2009年，时任盛大网络CEO的陈天桥斥资2.8亿元收购了裕元路699号的颜佳花园。现在这栋老别墅的市场价格高达10亿元左右，几乎每年1亿元。

但是，由于富人在经营中遇到的困难，他们投资老洋房的兴趣减弱了，老洋房的主体正在变成一个大企业一家老洋房销售机构负责人向记者透露，近年来，有意购买老洋房作为写字楼的企业越来越多，因为老洋房的资产保值潜力不仅被企业家视为资产投资的安全缓冲，也是上海融入上海文化、提升企业品牌实力的重要窗口。

记者从多方面了解到，位于静安区陕北路186号的荣府，曾经是“面粉大王”荣一家的家。它可以被称为上海最优雅的洋房之一。如今，知名奢侈品牌普拉达(Prada)在接手这栋古老的洋房后，花了6年时间基本恢复了建筑的原貌，并将其品牌内涵与海派文化充分融合。

位于番禺路60号的孙克别墅(也是上海著名建筑设计师胡迪克留下的最著名的私人住宅作品)被万科“接受”，并被改造成一个城市更新项目“商晟新所”，以提升万科的建筑文化品质。

上述律师认为，随着近年来旧房价值的成倍增长，一些富人以企业的名义投资更为合适。原因是由于历史遗留问题，许多旧洋房存在产权不清、产权继承和分配过程不一致等问题